找到喜歡＆合適＆願意妥協的物件
做完功課後決定下斡旋
前情提要的文章 ⬇️
如果斡旋成功，就是見面談和簽約了
斡旋成功表示開價有談價空間
屋主當然希望比斡旋的開價更高
買方當然希望更低
怎麼取得平衡就是見面談的過程～
第二節 掌握談價的節奏
談價的過程就是見面談
談價的結果是否成功就看有沒有簽約
一、見面談
分成兩種狀況，我們是第二種大部份的狀況：
一、少部分狀況：屋主不會出現，全權委託仲介，價格定在那，
買方到了直接簽約成交，可能是屋主在國外，或是沒有談價空間，底價不二價
二、大部分狀況：房仲會約買賣方出來，通常不會見面，或只是一開始打個招呼
然後就待在傳說中的小房間，買方一間，賣方一間
仲介會在兩方之間來回傳話、分析現在談價情況
網路有非常多業界故事的分享，
諸如：跟某方聊完後，仲介會出去抽根菸，回來呼攏兩下，
表現出剛跟另一方努力協商，詢問價錢是否有調整空間，然後說再去試試看
接著再出去喝杯咖啡，再去找主管操詢問如何操弄一下價錢之類的...
這個過程感覺的到Horse非常忐忑不安
(Horse說：畢竟人生後半段可能在今天被套牢了ＸＤ
我心想：結婚登記那天才是真的被套牢吧？！)
我們還討論最高要出多少錢、假想這次失敗準備繼續看房...
真的只能信任仲介了，畢竟我們都不想＆個性也不適合自己去談價錢
我其實也很緊張，因為趕著上班，參與一半就離開，
不能全程參與 ＆馬上知道結果非常遺憾～
以我們當時議價的經驗來說～
透過房仲向屋主 "稍微" 點出房子小缺點外，
也真誠地表達我們是年輕人剛成家，
日後裝修（那面透光的牆XD) 也需要一筆費用， 期望有降價空間
屋主當時的狀況也有配合到，因為準備移民而想偏向賣掉
就這樣的，還算用滿意的價格買到 HK HOME 
如果真的砍價不成，那就談談附屬設備全送的可能性
如：標的物現況說明書原本只勾選附送 烘碗機、瓦斯爐、抽油煙機，
那就談以目前的價位，但附送冷氣、洗衣機、冰箱...等認為值得的傢俱電器
換個角度想，這也是另一種降價的意思吧～
如果見面談失敗
： 那就重複〖看房〗的部分...
如果見面談成功
：請往下一步驟看↓↓↓↓
二、簽約
簽約就是代表交易成功，確定成交後雙方就會見面了，
也可以稍微放鬆心情，但腦袋不行，
因為簽約只是過戶流程的第一步，而且會影響後面的流程，不得不慎！
過戶流程有6個：簽約→用印→報稅→完稅→過戶→交屋
如果是找房仲，都會有配合的代書，當場一起完成『用印』流程
接著代書也會處理『→報稅→完稅→過戶』的流程
由於我沒有參與簽約用印，只能憑著Horse的記憶＆資料來統整
簽約主要有一份 成屋契約買賣書 (← 點選可連結 內政部的範本)
契約書內容也是文鄒鄒，大致內容如下：
1. 買賣方姓名、契約最後也會有買賣雙方及地政士資料、日期
注意簽約的對象，是否為屋主本人或合法代理人
2. 買賣標的：土地、建物、停車位標示，記得看當天的建物和土地謄本
附件有建物現況確認書，請再次確認哪些附屬設備一起贈送
3. 買賣價款：總價多少，土地、建物、停車位各自多少
4. 付款約定及貸款處理：主要分簽約款、備證款(用印款)、完稅款、交屋款(尾款)
各種款項支付的費用及日期，交屋日期
現在房仲都有『買賣價金履歷保證』的服務，保障雙方權利
5. 稅約負擔之約定：買賣方應該負擔的費用種類及金額
簽約當天，最後會付簽約費1000元～
其他大致的費用見下圖，是當時永慶房屋在不動產說明書的表格
6. 原設定抵押權之處理：這部分就是看土地跟建物謄本的“他項權利部”有誰
如果賣方有拿成交的房子向銀行貸款 或 抵押給其他人
記得約定賣方清償及塗銷的方式和期限
不然即使過戶，抵押權不受影響，如果賣方欠債，權利人仍可以拿房子抵押還債
7. 違約之處罰：什麼情況可能解除契約或有損害賠償
重點：坪數、持分、金額用國字數字呈現，避免被塗改或糾紛，
如有 塗改的地方 和 騎逢處 要雙方認章，
現在滿多都是電腦打字列印兩份，所以通常都會確認無誤才列印
記得買賣方都各拿一份正本
---------------補充分隔線---------------
抵押權是什麼？
抵押權只是權利種類的7種之一，其概念就是房子抵押給銀行當借貸保證
抵押權設定的金額通常為貸款金額的1.2倍，
當借款人無法償還時，除了本利，銀行希望違約罰款、利息及聲請強制執行等費用都能回收
所以2000萬的房子，可能貸款1500萬，那抵押權設定的金額＝1800萬
但借貸人可能自備款多，只需要貸款1000萬，那同樣房子的抵押權設定金額＝1200萬
所以才會說：抵押權設定的金額和房子的價值無關，和貸款金額有關
小總結
見面談和簽約就是不斷地『等待和信任』
相信房仲可以幫忙談到好價錢
相信代書會處理好過戶流程
『簽約→用印→報稅→完稅→過戶→交屋』
不然全部自己用應該會升天 
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