Kelly ∞ Fang

Horse說：

沒有十全十美的房子

只有喜不喜歡、合不合適的房子

終究會有妥協之處

經過〖看房〗找到喜歡＆合適＆願意妥協的物件

接下來進入〖購屋〗的流程

第一節 斡旋的過程

第二節 掌握談價節奏

第三節 簽約後的一堆事

這篇超多艱澀用詞，寫得嫑嫑的，絕對會有看沒懂

所以必要時，還是找房仲吧 XD

想閱讀〖看房〗文章 請點連結⬇️

我們這樣設預算和條件〖看房〗

跟著我們這樣挑房子〖看房〗

第一節 斡旋的過程

斡旋白話文就是表達購屋意願

這節又分為三段：斡旋前、下斡旋、斡旋後

一、 斡旋前：

        看房的過程，可能不時會聽到房仲說：

       『這間有喜歡嗎？之前看的有想再看一次嗎？最近這間詢問度很高，很多組來看！

        如果喜歡可能想抓多少價位？可以考慮下斡旋，我去跟屋主談看看...』

        千萬不要腦袋空空就付了斡旋金

         可以先回答：『現在有好幾間在猶豫，還沒有想法，跟家人討論一下再回覆您...』

         因為有2個新功課要做，才知道值不值得下斡旋？請房仲用多少價錢下斡旋？

         功課一 ：要求不動產說明書（下圖右），內政部有規定基本範本，

        這邊以永慶房屋當時提供的資料說明，包括：

        1. 產權調查表：建物及土地標示、注意事項、權狀(當時我們沒有看到權狀)

        2. 標的物現況說明書：由屋主勾選＆簽名(記得詢問勾選不完整的項目)

        3. 建物跟土地謄本：由房仲向地政事務所申請的二類謄本，

                                     分成：標示部, 所有權部，他項權利部

        4. 格局圖，地籍圖, 建物勘測成果圖, 土地使用分區證明

        5. 300公尺週邊設施：生活機能,交通運輸, 休閒購物, 學校教育, 醫療, 嫌惡設施

        6. 附近地段的實價登錄（下圖左）

        7. 買賣雙方需負擔費用一覽表：（本文末有圖）

             其中賣方有一筆「土地增值稅」，不動產說明書有試算金額，

             雖然是賣方繳納，但可以了解賣方的成本，以利談價

         關於第1, 3, 4 點的資料要注意什麼事，太複雜了

         請參考永慶房屋的網頁 魔鬼都藏在細節裡，官方文件必看重點

         我們覺得第3點很重要～上面的網頁連結有範本

         另外也可以注意建商、土地開發的評價

         不過，沒有內幕消息的話，應該也很難查到什麼，但是太爛的話可以避免

         人有身份證和戶口名簿，房子就是 權狀 (屋主提供) ＆ 謄本 (需向地政事務所申請)

      其實喜歡的物件都可以要求不動產說明書，

      我們第一個物件是已經打算斡旋時才拿，

      第二個物件看房3~4次了，但還在考慮，

      仲介覺得我們有喜歡，就主動問想不想先看 不動產說明書

      按規定仲介要解說和簽名；買方不懂要問，也請好好閱讀並簽名

      其實，我們當初很多部分因為太瑣碎，有聽沒懂，問了還是不懂

      畢竟看了不動產說明書可能發現問題而放棄，但也可能了解問題後而妥協

      例如：建物蓋在公用土地, 土地使用分區為工業區, 沒發現的周遭嫌惡設施等...      

       關於第2點 標的物現況說明書 （← 點選可連結 內政部基本的22項規定）

       由屋主勾選 是或否，並進一步說明，我們把22項可分成五個部分

       永慶房屋自行增加到47項，但其實大致重點一樣～

       有建物地址、日期、屋主簽章(如果是代理人，請確認有代理授權書)，才有法律效力！

       1. 土地(項次1~5)：土地是否共有、出租、被占用、是否有地上物、

           是否有未登記之法定他項權利(這項可看土地謄本）

       2. 建物(項次6, 13-17)：是否有未登記的改建、增建、加建、違建，

           是否出租、被占用、占用他人土地、使用自來水廠之自來水，天然瓦斯

       3. 附屬設備(項次22): 房子哪些設備會贈送給買方（這會左右談價的空間）

           例如：冷氣,床,沙發,燈, 流理台,瓦斯爐,熱水器,排油煙機,馬桶,窗簾...

       4. 管理層面(項次7, 18-21)：車位之分管協議、是否有住戶規約、專用協議、

           管委會組成、管理費積欠

       5. 瑕疵及檢測(項次8-12)：是否漏水、自來水及排水系統情形

           是否檢測輻射量、氯離子(海砂屋)、是否有兇殺或自殺情形

       功課二：雖然不動產說明書有 附近地段實價登錄，但請自己也去查實價登錄

        實價登錄的資料更新，有一個月的落差，如：7/1公佈5月上半月，7/16公佈5月下半月

        查詢方式：從內政部 不動產交易實價查詢服務網登入

        使用多條件搜尋，選取縣市，輸入路名，

        如果顯示資料太多，再輸入屋齡，建物形態，路段

        從地段、樓高、屋齡不難猜測是哪棟大樓，下圖就是板橋新巨蛋～

        可以設定交易期間(建議查近五年的，看一下房價趨勢)，

        一一把成交行情記錄下來, 分高低樓層,是否有車位,格局比較

        點交易明細和歷次轉移明細，可以看建物、車位、轉手狀況(下圖就曾轉手)

        建物面積分成：住家用 ＆ 其他 (包括：車位、附屬建物、公設 →見PS. 說明)

      大多數實價上的總價＝單價 * 總面積＝單價＊建物坪數總和   （感覺在說廢話）

      但是，當交易包含車位時，計算方式不同！！

      舉例來說（見下圖），總價2600萬，總面積46.01坪，車位8.75坪賣210萬，

      建物跟車位分開計算,［總價2600-車位210］÷［總面積46.01-車位8.75］＝64.2萬/坪

      假設沒有分開計算，則為 總價2600 ÷ 總面積46.01=單價 56.39萬/坪

      所以，如果把建物＆沒開價的車位一起計算，會造成實價上的單價 假性偏低 

      重點：把“建物” 跟 “車位” 分開計算，才不會誤會單價怎麼落差懸殊 

      除了詢問房仲車位行情，也可以參考有列出車位總價的實價喔

PS. 車位、附屬建物、公設說明如下

1. 車位：

      (1)種類：坡道平面、坡道機械、升降平面、升降機械、塔式機械循環

          前兩個字是指『進入停車場的方式』，後兩個字是指『停車格位置』

          通常價位由左向右遞減，如果車位剛好是機械的平面那格，也可能變平面行情      

      (2) 樓層：1F, B1,B2.....，通常越往地下愈便宜

      (3) 坪數：通常合理範圍是 8~12 坪(坡道平面) ，5~8坪(坡道機械)

           車位坪數＝停車格+分攤部分車道+分攤部份出入口的坡道

      (4) 大小：注意長、寬、高是否符合期望，機械式停車格受限較多需多注意

      (5) 使用狀況:固定位置嗎？多久重新抽籤嗎？先到先停嗎？

      (6) 其他：可以 賣/租 給其他 住戶 or 非住戶嗎？可停機車或含機車位？

      車位坪數大小,車位種類和樓層會影響車位的價錢

      車位是以「一個多少錢」來賣，以雙和區2016~2017年大約行情來說(單位：萬)

      坡平200~300(真敢開...)，坡機150~200，

      升降平面150~200, 升降機械120~180，塔式100~150

       值得注意的是：當車位坪數過低，可能建商把車道或出入口坡道算成公設，

      讓住以每坪的單價去購買，用這些不合理的公設獲利 

2. 附屬建物：

    內政部通過修正「地籍測量實施規則」草案～ 2018年後雨遮、屋簷不計算也不計價

    (1) 陽台: 有遮蓋物，人可站

    (2) 平台: 陽台下方空間，通常不納入權狀坪數

    (3) 露台: 無遮蓋物，人可站

    (4) 花台: 凸出大樓牆面，人不可站

    (5) 雨遮: 窗戶或冷氣孔上方遮雨的東西

3. 公共設施：

    (1) 大公: 全體住戶共有及分擔，如：大廳、管理員室、電機室、健身房、垃圾場...

    (2) 小公: 部分住戶共同分擔，如：該層住戶分擔該層的梯間、電梯間、走廊...

    (3) 有頂蓋的才算公設: 所以 中庭花園、露天泳池、空中花園不算公設

---------------2017/7/27 補充---------------   

意外發現臉書『賣厝阿明』的一圖秒懂好貼切～ 會畫畫真厲害！

臉書專頁寫「不是房地產業者。以建立房仲與台灣厝買賣文化為前提，

                   發展結合虛擬與實體房地產友善知識平台。」

但考量著作權問題，附上他畫的連結  1. 車位種類 ； 2. 附屬建物； 3. 大公小公

太晚發現，看圖真的比較容易理解啊啊啊啊～

          上面兩項功課在看房過程也可以邊做，

          功課一 ：要求不動產說明書 ＆ 功課二：查實價登錄

          如果已經做好，也覺得感覺對了，不妨回答：『某某物件可以談看看』

          然後進入下一步 ↓↓↓↓

二、下斡旋：

         表達有意願買房時，其實可以選擇斡旋或要約

         但，為什麼選擇 “斡旋” 而非 “要約” 呢？

         好聽的說法：因為"斡旋"會拿出一筆現金（永慶房屋斡旋金是10萬）當作定金

         比"要約"只有一張合約，更能讓屋主知道我們想購買的誠意

         如果成交，這筆定金就轉成價款的一部份

         難聽的說法：斡旋的效期內（通常3-7天）房仲比較會願意積極去談

         另外警惕我們要好好開價，如果成交後反悔，賣方可沒收定金

         當然賣方成交後反悔，需要加倍返還定金

         有關斡旋的糾紛還滿多新聞的，所以請了解斡旋金是什麼、斡旋金是否過高

         PS. 斡旋用“定金”表示有確定之意，不是用訂金(表示還有修改的可能)

         附上當時永慶房屋的樣本，斡旋（下圖右）和要約（下圖左）

         所以到底如何開價？  利用之前做功課的資料估計

         舉一些方向給大家參考～

         1. 參考實價登錄（找條件相近的物件，例如：同社區, 同格局，高低樓層...)

         2. 依物件現況增減價錢（如：裝潢不錯可省一些裝潢費，面對馬路低樓層可能較吵...)

         3. 房市的趨勢（例如：買氣低迷時，開價先低）

         4. 再問一次底價多少？屋主急著脫手？（如：急需現金週轉或移民，開價先低）

         5. 不要被房仲的話左右（如：“之前有人開價1900萬，屋主堅持要2000萬才談”）

         開價一定要比希望成交的價格低，但又別太低讓屋主不願意見面談

        以我們而言～ 查了同社區歷年共15筆成交價，評估當時房市及社區成交價有下滑趨勢 

        然後，出比近期行情低一點的價錢，可以用總價或單價計算

 三、斡旋後：

         時不時關心進度，讓仲介知道我們期待可以見面談，或許會讓仲介更努力

        下斡旋有可能失敗，例如：賣方不滿意斡旋開價，買方看到更喜歡的物件而反悔...

         如果下斡旋失敗 ：有三個選擇

         1. 拿回斡旋金，重複『看房』的部分

         2. 以同樣價格，僅延長斡旋期請房仲繼續談

         3. 在可接受範圍加價並延長斡旋期，記得要設一個底線！

         如果下斡旋成功 ：請前往下一篇文章 ⬇️

                                       見面談和簽約的時刻〖購屋〗

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