Kelly ∞ Fang

Horse主動說想放不同房屋類型的比較

原本只是一段資料補充

但在文章分篇過程，決定單獨列成一篇

雖然我們對預售屋的概念不多

但也是有詢問其他朋友的想法

主要是比較4種房屋類型：預售屋、新成屋、新古屋、中古屋

房屋類型的定義

依照內政部的定義，房屋可分成

預售屋：指領有建造執照，尚未建造完成，而以將來完成之建築物為交易標的之物

成屋：尚無法令依據，但目前市場將成屋分成：新成屋、中古屋

再根據各家房仲的定義，將成屋分成

  1. 新成屋：剛興建完成但尚未賣出的餘屋，屋齡兩年內且無人居住過 

  2. 新古屋：比較新的中古屋，屋齡5-10年內，不用大幅度整理的屋子

                     HK HOME就是這種啦！

  3. 中古屋：已興建完成，領有使用執照三年以上，

                      有轉手或有人居住過，通常10年以上

在新古屋和中古屋方面，依照內政部的建物形態定義

華廈：10層以下有電梯，住宅大樓：11層以上有電梯，公寓：5層以下無電梯

依建築規則技術 第十二章 第一節 227條

高層建築物，係指高度在五十公尺或樓層在十六層以上之建築物

所以有些定義不太一樣～

不同房屋類型的優缺點

我們選擇以下4種：預售屋、新成屋、新古屋、中古屋

舉出各自不專業優缺點

(下圖來自好房網的截圖合成）

上：新古屋，左下：預售屋，右下：中古屋

一、預售屋

優：全新第一手就是爽度高

      頭期款通常為總價10~15%且可分期減輕負擔，隨著進度需支付工程款

      可客變格局，裝潢全部自行打造，樓層和戶別選擇較大

缺：貴，公設比越來越高，

       看不到完工實品和建商逃跑之風險，交屋時間常delay 

       可能買到投資型建案，入住才發現沒鄰居

二、新成屋

優：全新一樣爽，可以看完工實品但樓層和戶別，但選擇較預售時少

缺：超貴（同一個建案會比預售屋貴，除非建商低價出清）

      頭期款約總價2成且無法分期，無法客變，公設比越來越高

三、華廈或住宅大樓新古屋

（以下簡稱 新古屋）

優：有電梯，有公共設施可使用（健身房、游泳池、交誼廳、垃圾場...）

       有管委會(管委會優劣很重要，可用社區盈餘及會議記錄, 看房時的感覺初步評估)

       有管理員可代收東西，網購真輕鬆😉

       可看入住率及鄰居素質，可看格局及社區喜不喜歡

缺：貴，花錢買公設，每月管理費和公共電費支出，

       蓋房子偷工減料問題層出不窮，頭期款約總價2～3成且無法分期

  樓層和戶別選擇少，有釋出才有機會

四、公寓式20年以上中古屋

（以下簡稱 中古屋）

優：價格相對較低，公設相對少，早期蓋房子相對較真材實料？

        運氣好有機會都更（都更是優點還缺點？見仁見智～）

缺：屋況相對較老舊，可能需大規模管線翻新&裝潢

       無電梯（受傷或年紀大時，住高樓層不方便）

       無管委會（可能公共區域維護及花費，較難有共識）

不同房屋類型的綜合比較

目前台灣的預售屋和新成屋，其實和新古屋的優缺點差不多

假設同一個地點有這四種建物進行比較：

房價：新成屋 > 預售屋 ≒ 新古屋 > 中古屋

戶別選擇： 預售屋 >  新成屋 > 新古屋 ≒ 中古屋

裝潢費用：預售屋≒ 新成屋 ;  新古屋 < 中古屋 (受到屋齡、屋況影響，兩組難以一起比較)

入住等待期：預售屋 > 新成屋 ≒ 新古屋 ≒ 中古屋

頭期款：預售屋 <  新成屋 ≒ 新古屋 ≒ 中古屋

PS. 有心的話，在預售屋施工期間，可自行去監督，但如果不了解要監督什麼

  強烈建議：預售屋、新成屋可以找專業的檢測公司，提供監工、驗屋到交屋服務

  購買預售屋，千萬不要還沒驗屋，就傻傻地對保讓銀行撥款給建商

  透過專業的檢測公司，如果有問題，他們會直接向建商反應修正；

  真的無法修正，也可要求建商讓利，例如：購屋優惠、附贈一些家電...

  其實中古屋也可以找檢測公司，但找房仲已經可以避免大問題（輻射屋、漏水...)，

  小問題頂多是跟屋主殺價，如果真的有這麼多小問題

  對我們而言，那就乾脆放棄這間，繼續看房比較實在～

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