Kelly ∞ Fang

買房子最大的困難就是 價錢太貴  （廢話）

以現在的平均收入跟房價來看，完全不合理啊！

不過既然是人生目標，那只好努力開源節流了～

房價高低，當然與房子的條件有關了

在可以負擔的金額內，買到想要的房子條件就是重點了～

這就是為什麼我們要寫

第一節 設定預算

第二節 評估需求及設定條件

第一節  設定預算

預算這部分主要由Horse煩惱，但原則有

1-1. 預算用可以負擔多少錢和可以貸款多少錢來設定

        網路說成交價（真正要付的錢）通常是牌價（房仲廣告的價錢）的80%上下

        底價（房仲說屋主想賣的價錢）就不一定了，或許跟屋主的策略和心態有關吧～

        以我們看的房子，底價是牌價的80~95% ，範圍很廣

        PS. 既然底價是從仲介口中得到的價錢，"理論上"屋主真正想賣的錢可能會再低一些

         重點：只有成交價和我們有多少錢才是真的

        銀行貸款很現實，通常借貸7成沒問題，可以多問幾家銀行比較

        房子條件好也能貸得好（但總價也貴）

        軍公教、醫師、會計師、律師等師級職業也可能借貸8成

        舉例來說：牌價2000萬的房子，最後以8成5買到＝成交價 1700萬

        1700萬x 貸款7成＝1190萬，頭期自備款＝510萬

        但銀行通常會低估房價，銀行估價1600萬x 貸款7成＝銀行只願意貸1120萬

        1190萬-1120萬＝70萬，意思就是頭期自備款要多準備70萬＝580萬

         反過來說，如果我們有580萬，再來考慮牌價2000萬的房子

 1-2. 除了頭期款，還要考量每個月房貸、基本開銷、新房裝潢、傢俱、電器的費用，

         這些都需要現金支出，重點是『不要過度影響生活品質』，生活還過得去

         假如以貸款7成，年利率2%，償還20年，無寬限期來說

         無寬限期表示一開始就本金利息一起償還，

         有寬限期表示寬限期內只還利息，本金在寬限期後才納入計算

         承1-1的例子：銀行估價1600萬x貸款7成＝1120萬，年利率2%，償還20年

         無寬限期 → 第1～20年 每個月還56,659元

         有寬限期 1年 →第1年18,667元/月，第2～20年 59,086元/月

        有寬限期 2年 →第1~2 年18,667元/月，第3～20年 61,787元/月

        有寬限期 5年 →第1~5 年18,667元/月，第6～20年 72,073元/月

        目前房貸償還最長為30年，寬限期最長5年，網路都有試算系統喔！

        寬限期越長，則本金納入計算卻又要在更短的時間付清，房貸壓力更大

        雖然有寬限期可減少一開始負擔裝潢、購買傢俱電器的壓力，但往後負擔就會增大

        我們最後是選擇無寬限期，畢竟先甘後苦不是我們的風格，當然也要經濟許可

1-3. 事先討論好哪些成員需要一起分擔

       包括後續裝修、傢俱、家電的粗略討論，讓每個成員有心理準備

        這時候一起討論『房子登記在誰名下，房貸由誰去貸』也很好

第二節 評估需求及設定條件

評估需求就是我和Horse一起討論了，分點如下：

2-1. 先了解『買房目的及生涯規劃』

        自住（非投資的意思），2017~2018就年可以入住享受新婚生活

        沒有短期（我們的短期預估10~20年至少）換屋的打算，

        居住成員有誰？預計生小孩1~2個，Horse工作變動性不大

        根據上述的原則，分析意義，轉換為房屋的具體條件

        → 屋齡10年左右以內的中古屋 或 新成屋 或 即將完工的預售屋

        → 電梯大廈/有管理員，因為老了，受傷或懷孕走樓梯不方便/不安全

        → 至少兩房，最好三房

        →Horse工作地點附近為主，不用像投資客在意哪些地點容易脫手

2-2. 我們設定的基本條件『不要輻射屋,不要高氯離子建物，不要凶宅』

        透過房仲業者通常能避免，如果不幸買到，至少有一些補償保障

        高氯離子建物最常聽到的代表就是海砂屋～附上永慶房屋當時的宣傳單

        再來，思考有沒有『其他在意的條件』

        這部分在做功課時，或是去別人家的經驗就會有些想法

        通常條件會在看房子的過程不斷增減，以HK HOME 而言～

        ▣ 在意且必要：不要河濱第一排，離捷運站不要太遠，不要鄰近大廟宇，

                              不要某某公園第一排，排水問題，不要樓中樓......

        ▣ 在意而可妥協：總戶數少一些，一層2-3 戶，公設比< 30%，

                                 不要正對大馬路，不要動太多格局或原有裝潢...

        ▣ 在意但非必要：有前＆後陽台，兩個馬桶，附停車位，不要一樓...

        ▣ 不在意：4樓4號13樓等數字，房子朝向與屋主合不合等習俗...   

        ▣ 沒想法：社區公共設施、高或低樓層、周遭機能＆嫌惡設施（除了大廟宇）...

2-3. 把預算和條件告訴房仲，然後『等待合適的物件』

        其實各家房仲業者的網站都有物件的照片、基本資料及平面圖

        也可以時不時主動搜尋有興趣的物件，再要求房仲帶看

        跟房仲說購屋預算也是個學問，

        有人建議比真正的預算低一些，也有人建議老實說

        其實對專業的房仲完全沒影響，因為房仲也會在之後的帶看評估預算是否有調整空間

         重點：購屋預算可以說一個範圍（理想值和最大值）

        例如：希望1700萬左右，如果條件真的很好，最貴不超過2000萬          

小總結

第一節 設定預算 ＆ 第二節 評估需求及設定條件

購屋預算就是搞清楚『 成交價和我們有多少錢 』

好房的條件因人而異，只要符合買房目的和生涯規劃就好

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