Kelly ∞ Fang

 

過戶流程6步驟

簽約→用印→報稅→完稅→過戶→交屋

房仲公司都有配合的地政士(或稱 代書)

大部份流程都由代書協助處理，我們也不甚了解

要另外找或自己辦也可以，但先告知房仲比較好！

我們就是懶，直接請永慶房屋的代書幫忙，

何況一筆這麼大的交易，花一些代書費幫忙處理，也值得了～

當時我們的代書費共18,000元（不含繳給政府的稅費喔）

這篇介紹一下我們用印到交屋近60天的經驗

要準備什麼，還有要花什麼錢～

如果您們有找仲介和代書，這篇文章的80%放空看看即可  

我們只是打爽的，完成記錄

 

 

第三節 簽約後的一堆事

先附上永慶房屋給買方購屋手冊裡的 購屋圓滿成交流程

PS. 各階段所需繳納的費用，所需準備的文件、份數及時限，

       依各家房仲或代書要求，而有所差異

在找過戶流程圖時，發現臉書『賣厝阿明』的一圖秒懂非常實用

考量著作權，只附上他畫的過戶流程 連結

以下我們就以文字解說各流程＆注意事項～
 

一、用印

白話文就是蓋章，只是用印比較正式～

在制式化的文件上蓋章，讓代書協助我們完成一堆不懂的paperwork

透過房仲購屋，簽約和用印多為同一天，或是簽約後1-3天用印

Q1: 用印要準備什麼文件？

A1: 

買方：簽約人的一般私章、房屋登記名義人的私章和身分證

           下斡旋的合約書正本(由仲介保管)

賣方：印鑑章和印鑑證明、身分證、戶口名簿或戶籍謄本

           最近一期的地價稅單和房屋稅單正本、土地和建物權狀正本

           非屋主本人簽約，要有代理人授權書

備註：①  印鑑章和印鑑證明怎麼申請(← 點選連結可至 內政部法規查詢系統 )

           簡單來說，本人拿著一般的私章和身分證到戶籍所在地的戶政事務所申請

           (印鑑章+印鑑證明)用印的文件＝本人同意，所以代書就可以協辦

           私章的樣式&什麼狀況可以委任辦理，請見法規第五和六條

           ② 戶口名簿和戶籍謄本是什麼？(← 點選連結可至 內政部戶政司資訊網 )

          戶口名簿用來登載戶籍資料，戶籍謄本是證明文件。

          新式戶口名簿可以線上申請＆電腦列印 (2014/2/5開始)；戶籍謄本要到戶政事務所

          新式戶口名簿有 現住或非現住人口(往生或遷出國外）的資料

          可選擇省略記事(只顯示幾筆資料)或記事(如：出生、死亡、結婚、改名、遷戶口...)

           在大部分的業務(目前有206項)，戶口名簿有記事的影本可以取代戶籍謄本喔！

 

Q2: 用印在哪些文件？           

A2: 簽約時的 成屋契約買賣書，稱為『私契』

而用印時所簽的所有權移轉契約書稱為『公契』

另外還有增值稅申報書、契稅申報書、登記申請書

這些申報書也是「下個階段：報稅」需要的文件

 

Q3: 用印還有什麼注意事項？

A3:  

①  用印時，為了保證買方可如期支付交屋尾款，

     代書會請買方開立與尾款同額之商業本票 (有些在完稅後才簽本票)

     本票由代書保管，並於交屋時確認買方支付尾款後，才將本票退回。

② 雙方的正本證件基本上不會交給代書，如果有這種情況要問清楚，並請代書簽收

③ 用印的文件內容要核對，證件要備齊，避免遺漏而延誤後續流程

 

二、 報稅

就是用一些有看沒懂的名目繳錢出去 

報稅後的流程受各機關單位的工作天數而變動

等待主管稅捐機關認定核准後，核發稅單再去繳稅

以永慶房屋資料舉例：

買方：繳給政府：契稅、土地及建物印花稅、登記規費＋書狀費

          繳給代書：過戶費用(=所有權移轉代辦費)、設定費用

賣方：繳給政府：土地增值稅

備註：

① 契稅＝房屋現值 x 契稅種類適用之稅率

     房屋現值不是成交價，買賣契稅的稅率為 6%

     房屋現值依建築構造材料、折舊率、登記使用種類、交通情形...評定

② 印花稅：是一種繳納憑證，表示契約才具效力

                  印花稅＝土地現值 x 1 ‰ ＋ 房屋現值 x 1 ‰

③ 登記規費＋書狀費：

    買賣規費＝土地申報地價 x 持份 x 面積 x 1 ‰ ＋ 房屋現值 x 1 ‰

    貸款設定規費＝ 貸款金額 x 1.2 x 1 ‰

    書狀費80元/張(土地所有權狀、建物所有權狀、他項權利證明書)

④ 過戶費用：土地建物買賣一筆一棟12000元，

                     每增加一地號或建號加收1000元

⑤ 設定費用：如果需要貸款，代書去辦「設定」動作的費用，每件4000元

                      筆數增加或高額設定，不再加收。

 

三、完稅

通常用印後30天，代書會通知雙方繳稅

買方要再付一筆完稅款到價金履約保證專戶

雙方完成繳稅＆買方付清完稅款＝完稅

代書確認後，可進行下一步驟 ↓↓↓↓

 

四、過戶

過戶就是代書將資料送地政事務所，完成產權轉移

如果賣方無貸款，大概一天後就可以交屋

如果賣方有貸款，由買方的貸款銀行代為清償(簡稱 代償)

而代償的金額會當作部分尾款，

再由代書協助辦理塗銷賣方的抵押登記，約3-4天後交屋

 

五、交屋

交屋前都有一次驗屋，但對於中古屋買賣，我們覺得驗屋的意義比較小

因為看房、斡旋應該已了解屋況，也決定妥協、甚至要求賣方讓利才簽約

Q1: 交屋要準備什麼文件？ 

A1:

買賣雙方：印章、買賣契約書

代書：用印時簽的商業本票、登記買方名字的土地及建物權狀

          登記買方名字的土地及建物第一類謄本

          過戶流程中辦理的各項收據(契稅單正本、房屋稅及土地增值稅影本)、

          土地及建物所有權移轉契約書(公契)

          安心服務保障約定書(高輻射建物、高氯離子建物、漏水保固、凶宅)

 

Q2: 交屋有什麼注意事項？ 

A2:

① 最好買賣雙方、代書、房仲一起到標的物點交房屋

    但我們是在簽約時的辦公大樓交屋，因為驗屋時已確認屋況、附屬設備無誤

② 複檢代書處理的文件，例如各項文件登記人及收據金額是否正確......

③ 確認賣方收到尾款並簽收，把用印時簽的商業本票取回並毀損

④ 了解安心服務保障是什麼，房子有問題可找誰處理

⑤ 如果委託多家房仲代賣，記得回收鑰匙

⑥ 請代書以“交屋日”為切割點，使用者付費，結算買賣雙方各項費用

    例如：地價稅、房屋稅、水電瓦斯費、管理費...

    永慶房屋的文章(買賣屋如何分攤房屋稅？)說有三種方式：

    1. 向稅捐機關申請分單繳稅，由買賣雙方就各自居住的月份繳納

    2. 由一方先付費，另一方再貼補 

    3. 在買賣價金中加減，減少彼此的麻煩

    依我們的經驗，這三種都不太像～ 在交屋前只結清 水、電、瓦斯費，

    交屋當天才計算地價稅、房屋稅跟管理費，

    代書會填寫『交屋稅費分算表』(見下圖)，買賣雙方會簽名

    由賣方在交屋當天將稅費以現金補貼給我們，不會動到買賣價金的履約保證專戶

 六、交屋後

① 如果擔心房仲回收鑰匙不確實，交屋後可以換鎖

    因為我們是有管理員的大樓，需要感應磁卡進出，所以沒有更換XD

② 交屋後的不動產稅賦就是我們繳納，

    其中地價稅(自用2 ‰，非自用 10 ‰ )需要辦理戶籍遷入才能以自用住宅計算

    房屋稅不受戶籍影響，本人、配偶及未成年子女的持房數在3戶內，都是1.2%

    地價稅的納稅基準日為8/31，意指當天土地所有權是誰，誰就是納稅義務人

    繳納時間：地價稅 11/1~11/30，房屋稅 5/1~5/31 (這時也要繳個人綜合所得稅)

③ 約設計師討論裝潢事宜，其實我們交屋前就開始丈量房子，

    但交屋前都要房仲陪同喔～

④  有些人會有裝潢、入厝的拜拜儀式，這是另一門學問了，信者恆信，心正則安

 

講完流程，最在意的還是，  到底花了哪些錢？！

 

 ▣  買方：假設貸款70%，透過永慶房屋購屋，常見的費用如下

     斡旋(定金款＝10萬元)

→ 簽約(簽約款=成交價10%－定金款)+ 簽約手續費(1000元)＋房仲服務費

→ 用印(用印款=成交價10%)＋預收規費(詳見上述報稅部分)＋貸款銀行相關費用

→ 完稅(完稅款=成交價10%)

→ 交屋(尾款= 銀行貸款金額＝成交價70%)＋房仲服務費

 

上述費用又可以分成

1. 成交價款＝頭期款(定金款＋簽約款＋用印款＋完稅款)＋銀行貸款(=尾款)

2. 其他：① 簽約手續費＋預收規費 ， 交屋時多退少補  ；

             ② 房仲服務費 =成交價1%，分成兩次(70% & 30% )付款

              ③ 貸款銀行相關費用：火險地震險、手續費、鑑價費...

 

 ▣  賣方：透過永慶房屋賣屋，常見的費用如下

     簽約：簽約手續費(1000元)＋房仲服務費(=成交價4%，先付70%)

→ 用印：預收規費(所有權移轉代辦塗銷費)

→ 完稅：土地增值稅（←連結為財政部土地增值稅的節稅方式）

→ 過戶：過戶後30日內要申報『房地合一課徵所得稅』(← 連結為393公民平台)

→ 交屋：稅費(地價稅、房屋稅、水電瓦斯費、管理費...)＋房仲服務費(再付70%)

因為我們不是賣方，就不深究這些費用了。

 

以下又開始自問自答⋯

Q1: 貸款的費用怎麼申請？

A1:  在簽約用印後，代書會請銀行聯絡我們

我們可以評估哪一家銀行適合，當然也可以自己找

決定後就等待銀行進行房子估價、徵信(對買方信用驗證的工作)

如果銀行同意對保，就可以與銀行簽訂借款契約，

然後開戶(撥款及未來繳款的帳戶)及抵押權設定

同時投保住宅火險地震險(有貸款的房子強制投保喔～大約2000~3000元/年)

 

備註：對保有什麼注意事項？(← 可看 好房網 的文章)

          我們覺得預售屋 對保更需要注意，

         預售屋付款比例通常為：

         定金+簽約+開工(10-15%)、工程款(10-15%)、過戶款(70%)、交屋款(5%)

         有些建商在合約會要求簽『撥款同意書』或是『過戶即撥款』

         但是，預售屋最大的風險就是：完工實品和設計圖有出入、驗屋一堆問題，

         建商取得使用執照就可以過戶，如果買方已對保，建商就會通知銀行放款，

         這時候可能公共設施沒完成，也還沒驗屋，但只剩交屋款沒給建商...

         您認為有多少建商會認真改善缺失呢？

         所以可以在合約要求『憑房屋驗收單撥款』
 

Q2: 銀行撥款的費用會到哪裡去？

A2：現在房仲應該都採『價金履約保證』專戶，

永慶房屋會協助免費開戶，如果私下交易可能需要部分費用

在簽約當天或隔天，就會向第三方公正的銀行開戶

而各階段所需支付的費用，就依照契約書上註明的日期之前匯入

每個付款明細都有雙方的確認簽收表喔！

備註：『價金履約保證』專戶是什麼？(← 請看永慶房屋文章)

             簡單來說，買方將錢匯入銀行專戶，各階段費用從專戶支出，

             最後賣方完成過戶及交屋後，再從專戶做最後的撥款。

             可以保證雙方權益，避免買方貸款失敗、賣方房屋被查封... 等違約情形

 

Q3: 所以房子的錢到底怎麼支付？

A3: 舉例來說，我們的房子貸款找了渣打銀行，價金履約保證專戶是台新銀行

      頭期款部份看房前就要備妥，依各階段流程直接匯入台新銀行，

      交屋尾款部分，渣打銀行會撥款至台新銀行，

      台新銀行確認過戶交屋後會轉給賣方

      我們每個月則要還款到渣打銀行，貸款本息就會自動扣繳

 

不小心廢話很多，順便自我學習      

HK HOME最讓我印象深刻的看房經驗～

是主臥有緊急鈴，當時問「這是什麼？」 同時我的食指就按下去，

接著居然發出巨大聲響，警衛很迅速上來查看狀況...

覺得很丟臉，但也證實～ 緊急鈴不是做好看的，哈哈

 

文章內容不定時會更新或修正喔！

希望對準備看房、購屋的您們有幫助，

如果有需要的時候，歡迎再次閱讀～

然後，如果有錯誤或建議的地方，也請多多指教！

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我們成家的大小事 — HK HOME 總目錄

 

謝謝永慶房屋 四號公園安平直營店的 張先生和其他協助帶看的仲介

謝謝凱莉大哥陪看，雖然搞不懂他學什麼，但對某些東西是有比我們了解

謝謝Horse做功課，事隔半年還要陪我寫網誌＆校稿

真的～ 好家在有你

接下來，希望還有心力寫 HK HOME 裝潢、傢俱的分享～ 放個大門照先～哈